Woher kommt RevPAR?

Ein Hotel ist wie ein lebender Organismus. Angebot und Nachfrage können von einem Tag auf den anderen komplett umschlagen. Die Anforderungen an das Revenue Management im sich rasch ändernden Markt der Hotellerie sind innerhalb der letzten Dekaden immer komplexer geworden.

Werfen wir deshalb mal einen Blick auf die drei wichtigsten Leistungskennzahlen (Key Performance Indicators) um den wirtschaftlichen Erfolg eines Hotels zu messen.

In der Vergangenheit haben sich viele Hotels nur entweder auf eine hohe Auslastung oder möglichst teure Zimmerraten als primäres Geschäftziel konzentriert. So wurden allzu oft wichtige Aspekte vergessen.
Daher hat bereits vor einigen Jahren eine neue Kennzahl Einzug in das Hotel Revenue Management gefunden.

 

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Beispiele zur Berechnung des RevPAR

 

Es gibt zwei gängige Möglichkeiten, den RevPAR eines Hotel zu berechnen. Klassischerweise multipliziert man einfach den ADR-Wert mit der Auslastung.

Alternativ kommt man mit der folgenden Berechnung zum gleichen Ergbebnis:

 

Lassen Sie uns ein wenig rechnen:

 

Wir haben ein Hotel mit 100 Zimmern. Davon sind an einem bestimmten Tag 60 Zimmer ausgebucht. Das Hotel generiert an diesem Tag einen Netto Logis-Erlös von 4200€.

Teilt man nun den Netto Logis-Erlös durch die Anzahl der Zimmer (4200 / 60), so erhalten wir 70€ als durschnittliche Zimmerrate (ADR).
Die Auslastung beträgt währenddessen 60 % (60/100 Zimmern belegt).

Sowohl mit der ersten Formel (70€ * 0,6) als auch mit der zweiten (4200€ / 100), kommen wir auf ein RevPAR von 42€.

Beschränkungen von RevPAR

Im derzeitigen Hotel Revenue Management wird RevPAR meist als akkurateste Kennzahl zu Rate gezogen um die wirtschaftliche Potenz eines Hotels zu bewerten. Ebenso benutzt man sie um Hotels miteinander zu vergleichen.
Bei einem genaueren Blick erkennt man jedoch erhebliche Beschränkungen der Relevanz von RevPAR.

Blicken wir auf zwei vereinfachte Beispiele um Klarheit zu schaffen:

Ein Hotel mit insgesamt 50 Zimmern

• vermietet 50 Zimmer für jeweils 20€.
• vermietet 5 Zimmer für jeweils 200€.

 

In beiden Fällen generiert das Hotel einen Umsatz von 1000€ und kommt auf ein RevPAR von 20€. Erwirtschaftet das Hotel aber tatsächlich in beiden Fällen auch den gleichen Reingewinn?

Nein! Denn leider berücksichtigen die klassischen RevPAR Berechnungen weder die Kosten pro belegten Zimmer (Costs Per Occupied Room), noch die Möglichkeiten zusätzlichen Umsatz pro Zimmer zu generieren (Additional Revenue per Occupied Room).

So ist RevPAR leider doch nicht der perfekte Indikator zur Messung des wirtschaftlichen Erfolgs von Hotels!

Die Evolution von RevPAR

Deshalb haben erfolgreiche Revenue Manager, wie etwa Ira Vouk, Vizepräsidentin und Mitgründerin von iRates, das Konzept des Adjusted Revenue Per Available Room (ARPAR), teilweise auch als Total Revenue Per Available Room (TRevPAR) bezeichnet, eingeführt.

Gucken wir uns die beiden Konzepte mal genauer an:

Trevpar betrachtet den Gesamtumsatz eines Hotels. Demzufolge schließt es alle Konsumleistungen der Gäste ein (etwa von der Bar, vom Zimmerservice, Frühstück, etc.). Kurzum, alle Umsatzfaktoren des Hotels werden herangezogen um ein aussagekräftiges Bild der Profitabilität zu erstellen.

Leider geht TRevPAR weder auf entstandene Kosten noch auf die Auslastung ein, wobei diese Zahlen durchaus entscheidend sein können um die Effizienz des Hotelbetriebs gänzlich zu beurteilen.

Im Gegensatz dazu gibt die ARPAR-Formel, die auch Ira Vouk benutzt, “eine klare Einsicht in den Gewinn unter dem Strich”. Es gibt hierbei viele verschiedene Arten der Berechnung, da die Formel beliebig erweiterbar ist. Ziel dieses Artikels ist jedoch primär der Hinweis auf die Beschränkungen von RevPAR.

Darum bleiben wir bei einer der simpelsten von Ira Vouk vorgegebenen Formeln um ARPAR zu berechnen:

 

 

Diese Formel übertragen wir nun auf unser oben genanntes Beispiel:

 

Ein Hotel mit insgesamt 50 Zimmern

• vermietet 50 Zimmer für jeweils 20€.
• vermietet 5 Zimmer für jeweils 200€.

 

Wir erinnern uns, RevPAR war in beiden Fällen 20€.
Was ist nun mit ARPAR?

In unserem Beispiel bestimmen wir

• Kosten pro belegtem Zimmer = 10€

und

• zusätzlicher Umsatz pro belegtem Zimmer = 5€

So ist hier Beispiel 2 profitabler für das Hotel. Natürlich handelt es sich hier nur um einen fiktiven Fall und das Ergebnis variert je nach Kosten pro belegtem Zimmerund zusätzlicher Umsatz pro belegtem Zimmer. Darüber hinaus müssen auch noch Kommissionsraten bzw. die Anzahl der Direktbuchungen bedacht werden, um den tatsächlichen Reingewinn zu ermitteln.

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Zu guter Letzt

Robert Mandelbaum, Leiter des Forschungsinformationsservice für PKF Hospitality Research, hat für 2015 und darüber hinaus eine geringe Inflationsrate ermittelt. Daraus ergibt sich laut seiner Aussage, dass sich vor allem die Steigerung von sowohl Auslastung als auch von ADR, auf den TRevPAR von 2015 und 2016 auswirken wird.

“The resulting strong increases in revenue, combined with tempered growth in operating expenses, will result in double-digit gains in NOI for the next two years.”

Als Ergebnis gilt es festzuhalten, dass das Hotel Revenue Management immer komplexer wird. Hoteliers müssen immer mehr Faktoren berücksichtigen um die Leistungsfähigkeit ihrer Unterkunft zu messen. Gleichzeitig bietet die steigende Komplexität auch die Möglichkeit, sich von der Konkurrenz abzusetzen.

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Weiterführende Literatur